相続税の還付をご希望

 

過去5年以内の相続税申告について、

土地などの評価方法などにより

相続税が還付される場合があります。

(査定料金は5万円です)
相続税の見直しは当事務所にお任せ下さい。

納付済みの相続税が返ってくるかどうか、

相続税専門の当事務所の税理士がお調べいたします。

過去の申告書をお持ち下さい

土地の地目

相続税の土地評価は

9種類の 「地目 」の区分に従って

評価することになりますが

実際は

この地目と現況が違うことも多く

その場合には

実際に使用している現況に応じて評価することになります

例えば畑という地目になっていても

現況が宅地で

この場合は宅地転用許可は取ったが

地目変更登記が未完了であることなどが想定されますが

その土地に面した道路に路線価が付されていれば

当然路線価による評価になります

固定資産税評価地域であれば

固定資産税評価額に国税庁hpで公開されている倍率を乗ずることになります

①宅地

建物の敷地およびその維持もしくは効用を果たすために必要な土地

②田

農耕地で用水を利用して耕作する土地

③畑

農耕地で用水を利用しないで耕作する土地

④山林

耕作の方法によらないで竹木の生育する土地

⑤原野

耕作の方法によらないで

雑草 、かん木類の生育する土地

⑥牧場

家畜を放牧する土地

⑦池沼

かんがい用水でない水の貯留池

⑧鉱泉地

鉱泉 (温泉を含む )の湧出口およびその維持に必要な土地

⑨雑種地

以上のいずれにも該当しない土地

2016年9月21日 | カテゴリー : 土地評価 | 投稿者 : 消費税に詳しい税理士

公社債の評価

国債や

地方債 、社債などの公社債の評価は

難解とされています

評価額が元本割れをするものもありますので

客観性を持たせるため

証券会社、金融機関に評価額の依頼をするのも良いです

以下の表現はわかりやすくするため曖昧です

自己責任にてご使用下さい

1 .利付公社債の

種類によって

最終価格又は発行価額

+ (既経過利息の額 −源泉所得税額 ) =評価額

2 .割引発行の公社債の

種類によって

課税時期の最終価格 (又は平均値 ) =評価額

3 .転換社債型株式予約権付社債公社債

種類によって

課税時期の最終価格や発行価格 + (既経過利息の額 −源泉所得税額 ) =評価額

などにより評価

もう少し細かく説明すると

利付公社債

課税時期の最終価格+既経過利息の額x(1 – 0.20315)
*復興所得税が課税される場合には控除します

割引公社債

発行価額+
(券面額一発行価額)×(発行日から課税時期までの日数÷発行日から償還期限までの日数)

証券投資信託受益証券

原則として
一口当たりの基準価額×口数
から
信託財産保留額及び解約手数料を控除した金額

金融商品取引所に上場されている

  1. 証券投資信託受益証券

    上場株式の評価方法に準じて評価する

定期借地権の底地


定期借地権には

「一般定期借地権 」

「建物譲渡特約付借地権 」

「事業用定期借地権 」

の 3つがあります 。

 

2016年9月20日 | カテゴリー : 土地評価 | 投稿者 : 消費税に詳しい税理士

建物附属設備 庭園

 

建物と一体となっている設備は一般的に

固定資産税の評価に含まれます 。

固定資産税の対象となっていない ものは、別途評価が必要な場合もあり

門や塀 など屋外設備の価額は 、

再建築価額から経過年数に応じて減額控除した金額の 7 0 %で評価します 。

庭園設備は 、時価の 7 0 %で評価します 。

建築中の家屋は 、課税時期までの支出費用の 7 0 %で評価します 。

小規模宅地等の減額の特例が受けられない場合

被相続人からの

生前贈与により取得した宅地等については、

小規模宅地等の課税特例の対象にはならない
ので、
①相続開始前3年以内に贈与があった場合の加算の規定により
相続税の課税対象とされるもの
②相続時精算課税の適用を受ける財産
であっても、
小規模宅地等の特例は受けられない

また

被相続人の親族が相続または遺贈により取得した場合以外も
対象にならない

例えば、
人格のない社団、
社会福祉法人、など法人への遺贈
被相続人の親族でない者に対する遺贈も
対象にならない。

その他一般的事項として

土地の所有者が被相続人でない場合

被相続人以外の土地の持分

その土地の上に建物又は構築物が存在しない場合

その土地が棚卸資産 及び準ずる資産 に該当する場合

と認定された場合

小規模宅地の取得者が要件を満たしていない場合

対象宅地の遺産分割が確定していない場合

申告期限から3年以内の分割見込書を添付しなかった場合

 

申告期限から3年以内に分割がされていない場合で

所轄税務署長の承認を受けていない場合

添付書類が不足している場合

申告書に所定の記載をしなかった場合

など小規模宅地の適用要件を満たしていない場合には

小規模宅地等の特例は受けられないことになっておりますが

 

上記を失念してしまったような場合には当税理士ご相談下さい


全国的に空き室が多いことが話題になっていますが

相続時に全部満室ということは
逆に珍しいことかもしれません
その場合
空き室部分については
相続税において土地と建物の評価において
空き室部分は原則として
土地については貸家建付地の減額、
および
建物については借家権の減額が
できない
また小規模宅地の減額もできない場合が想定される
ことになりますが


相続時に
一時的な空室と認められるかどうかの判断は 、
国税庁より次のような情報 が公開されています 。

①各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか 。
②賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか 。
③空室の期間 、他の用途に供されていないかどうか 。
④空室の期間が課税時期の前後の例えば 1か月程度であるなど一時的な期間であったかどうか 。
⑤課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか

 

相続開始時点において
入居者のいないアパートや
入居者のいない一戸建ての貸家は
借家権の減額ができないが

賃貸されている各独立部分の一部が
課税時期において一時的に空室となっていたにすぎない
と認められるものについては、
課税時期においても
賃貸されていたもの
として取り扱って差し支えない、との通達がある。(評基通26)

{貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲、照会(国税庁HP)}


空室の期間が1か月程度については、

種々の判断基準があります

(空き室が長期間

(半年以上から1年以上程度)でない限り、

認められるとする説もあるが

貸付として減額が適用できるかどうかは不明)
詳細は直接ご相談ください。

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被相続人が老人ホームに入居し、その後病院に入院した場合の小規模宅地の適用

被相続人が老人ホームに入居し、その後病院に入院したりした場合

相続発生時には、同居していないことになるが

小規模宅地の適用の判定時期については

被相続人が老人ホームへの入所直前において、

同居していた親族と被相続人とが

「生計一」かどうか判断される。

その後その居宅を建替えた場合
その建替えた建物の所有者が親族になった場合に
その被相続人所有の敷地が小規模宅地の適用
が受けられるかどうかは、ご相談下さい

被相続人が老人ホームに入所した後に親族が従前の家屋に継続して居住している場合での小規模宅地等

被相続人が老人ホームに入居し、その後病院に入院したりした場合

相続発生時には、同居していないことになるが

小規模宅地の適用の判定時期については

被相続人が老人ホームへの入所直前において、

同居していた親族と被相続人とが

「生計一」かどうか判断される。

したがって老人ホームへの入所直前において同居している場合
所得税法上では、通達により

「親族と同一家屋に起居している場合には、

明らかにお互いに独立して生活を営んでいると認められる場合を除いて、

これらの親族は生計を一にするものとする」

と規定されており

相続税においてもこの通達により判断することになると思われます。

相続税の申告期限後に共同相続人間での遺産分割協議が確定した場合

相続税の申告期限後に共同相続人間での遺産分割協議が確定した場合

分割の確定した日から4カ月以内に更正の請求をすることになるが

特例対象宅地等の選択の同意が得られない場合には小規模宅地の適用は

受けられないことに注意。

申告期限内に分割が確定しない場合には

未分割で申告をすることになりますが

更正の請求をする場合などで

小規模宅地の適用を受けるためには

申告期限内に申告書を提出し、
分割見込書の添付が必要であることが必要であることに注意。

上記添付を失念した場合には、ご相談下さい。